Когда я со своими клиентами планирую покупку квартиры или дома, то обязательно изучаю историю переходов права собственности. Собираю все необходимые справки/выписки, сажусь с ними за рабочий стол и перед началом анализа говорю — «Ну что, дорогая моя квартира, расскажи мне всё о себе».
Для чего я это делаю?
На рынке есть квартиры и дома с очень частыми переходами прав собственности и коротким сроком владения. Причины такой «биографии» объектов бывают разные. От активности рынка до стечения семейных обстоятельств. Но… в большинстве случаев, частые переходы прав собственности — это мнимые сделки, с помощью которых пытаются скрыть «мошеннические следы» или проблемы, которые могут привести к признанию сделки недействительной.
Что мошенники могут пытаться скрыть через мнимые сделки?
1. Подлог документов при совершении сделки, в том числе паспорт и доверенность.
2. Наличие наследников, претендующих на объект.
3. Наличие отказников от приватизации, которые, по закону, сохраняют право пользования квартирой, независимо от переходов прав.
4. Материнский капитал, использованный в одной из квартир, но не оформленный должным образом.
5. Отсутствие согласия одного из супругов на продажу (отчуждение) объекта.
6. Отсутствие согласия одного из собственников при общей долевой собственности.
7. Текущее или предстоящее банкротство собственника или его супруга/супруги.
Какие первичные факторы могут указывать на то, что «биография» объекта недвижимости не совсем чистая и должна вызвать настороженность и дополнительные проверки со стороны профессионального риелтора?
1. Короткий срок владения.
2. Низкая стоимость в ДКП.
3. Наличный расчёт в ДКП.
4. Договоры, датируемые 2016 годом и ранее, но при этом зарегистрированные гораздо позже.
5. Сделка по доверенности.
Внутри нашей команды мы часто рассуждаем на тему «Как электронные сервисы, обещающие провести безопасную сделку, могут обеспечить такой уровень погружения и анализа ситуации?». Однозначных ответов пока не нашли. Как и наши клиенты, которые обращаются к риелторам, чтобы провести по-настоящему безопасную сделку без нервов и последствий.
